Jan Bikker van 1Box: ‘Container operated storage heeft een grote toekomst’

Onlangs interviewden we Jan P. Bikker van het succesvolle self storagebedrijf 1Box. Hij vertelt over zijn entree in de self storage wereld, de verschillende strategieën die het bedrijf toepast om te blijven groeien en waarom 1Box koos voor de Z-Box containers van USC.

Introductie

“Ik ben in 1999 begonnen met self storage voor het Amerikaanse bedrijf Devon Self-Storage. Dat was tevens een van de eerste self storage bedrijven actief in Nederland. In 2006 is het bedrijf verkocht aan verschillende partijen waaronder City-Box, toen ben ik daar franchisecoördinator geworden. Net voor de overname van City-Box door Shurgard ben ik voor mezelf begonnen met vier huurpanden in Nederland.
Toen ik in 2017 een financiële partij tegenkwam ben ik in Rijswijk en Groningen gestart met self storage in twee eigen panden. In 2019 heb ik een joint venture opgezet met Volta Global uit Miami. Vandaaruit zijn wij flink gaan uitbreiden in Nederland. Vorige week heb ik de 27e vestiging geopend in Nederland en er zijn er nog enkele onderweg. Wij denken zelf dat we op de helft zijn qua expansie. Over drie jaar hopen we rond de 50 vestigingen te hebben in Nederland.”

Hoe kwam u in de self storage wereld terecht?

“Ik heb een bouwkundige opleiding genoten en kon het bouwbedrijf van mijn vader overnemen, maar koos daar uiteindelijk niet voor. Ik had destijds een eigen makelaarskantoor. Maar ook daar werd ik niet blij van. Toen zocht Devon een development manager voor Europa, een functie waarin alle facetten die ik in huis had samenkwamen zoals bouwkundig inzicht en mijn ervaring als makelaar met taxaties. Sinds die tijd heb ik gezien hoe het self storage product zich door de jaren heen heeft ontwikkeld en daar ben ik nog steeds elke dag enthousiast over.
Ik zag direct de potentie van dit type opslag. Ben toen ook een tijdje naar Amerika gegaan om te bekijken hoe de self-storage markt daar in elkaar stak. Daar werkt het goed omdat je veel grote steden hebt met dicht op elkaar staande bebouwing. Als je met een Amerikaanse blik naar Nederland keek, kon je ons land ook beschouwen als één grote stad, alleen was er hier dus nog nauwelijks self storage.
Na de VS zag je de opkomst van self-storage eerst in Engeland, logisch als Angelsaksisch land en daarna kwam ons land, mede omdat we hier ook goed Engels spreken.”

Kennismaking met USC

“USC kende ik al van naam. De eerste keer dat ik daadwerkelijk met USC te maken kreeg was toen 1Box in Hellevoetsluis de vestiging van Safe Store Opslag overnam. Daar waren een aantal USC containers aanwezig. Die hebben we eens goed bekeken en toen raakten we enthousiast. Intussen hebben we ook al Z-Boxen staan op onze vestigingen in Utrecht en Breda. Voor de locatie in Barendrecht staan ze ook op de planning. Met de Z-Box kunnen we meer vierkante meters van buitenterreinen profijtelijk maken.”

Waarom koos 1Box voor USC containers?

“Self storage is op veel plaatsen begonnen met de inzet van zeecontainers. In Engeland zijn self-storage terreinen van 50 tot 100 zeecontainers heel gebruikelijk. Maar dergelijke, niet geïsoleerde containers kampen allemaal met hetzelfde probleem: condens. Het klimaat in West-Europa leent zich er namelijk niet voor om niet-geïsoleerde containers te gebruiken. De containers van USC kennen dit probleem niet. Je hoeft niet eens een dikke isolatie te hebben, als je het temperatuurverschil maar onder controle houdt. En daarbij ziet het er veel degelijker en mooier uit. Ook is de veroudering veel minder zichtbaar. Zeecontainers hebben er vaak al een leven opzitten voordat ze in de self storage gebruikt worden en kennen daardoor vaak veel dutsen en deuken.

We hadden dus al ervaring met USC in Hellevoetsluis. in Utrecht heeft Janus de binnen inbouw verzorgd en het was van meet af aan duidelijk dat we voor de invulling op het buitenterrein containers van USC zouden kiezen. Het voordeel van de USC containers is dat ze makkelijker zijn te verplaatsen en modulair zijn in te zetten.
Het plaatsen van containers kan echt alleen met een vergunning, al weet niet iedereen dat en ook al kun je ze weer makkelijk verwijderen. “Op veel buitenlocaties laat het bestemmingsplan het niet toe om containers te plaatsen.”

Het succes van 1Box

”We hebben bij 1Box een heel goed team samengesteld. Hiermee zijn we in staat om ook in andere landen ons businessmodel uit te rollen. Wij doen duidelijk dingen anders, beter ook denken we, eigenwijs als we zijn en dat zien we in de cijfers terug.
De persoonlijke benadering is bij ons veel nadrukkelijker aanwezig dan bij veel andere marktpartijen. Bij self storage denkt iedereen aan een fysieke plek waar je spullen kunt opslaan, dat is op zich ook logisch. Wij zien dat echter iets anders. Wij willen in een behoefte voorzien. De gemiddelde self storage exploitant vraagt aan de klant: ‘Hoeveel m2 heb je nodig?’ Wij vragen: ‘Waarmee kunnen we je helpen?’ Dat is bij ons doorgevoerd door de hele organisatie. Je vindt dat terug op de website, in de aanvragen die we behandelen als we een contract hebben. Daar scoren we heel hoog op bij de klant. We krijgen dat voor elkaar door onze vestigingsmanagers er bijna dagelijks op te trainen. Daar hebben we een heel streng programma voor en het enthousiasme van de vestigingsmanagers hiervoor is echt ongeëvenaard. Het betekent anders denken en een andere manier van presenteren.

Daarnaast hebben wij dankzij de joint venture met Miami veel kennis en kunde uit Amerika beschikbaar., Denk aan softwarepakketten voor prijsindicaties, het vaststellen van concurrentieposities, de verkeersintensiteit rondom vestigingen en demografische gegevens van de omgeving rondom beoogde en bestaande locaties. Daardoor kunnen we veel betere marketingbeslissingen nemen of geschikte self-storage locaties zoeken. Optimale locaties zijn er weliswaar weinig, maar je kunt dus wel veel zaken optimaliseren. Er zit dus veel onzichtbare kennis achter het succes van 1Box. Meten is weten.”

Nabije toekomst self storage

“De grotere self storage ondernemers zien dat nog maar 25% van de mensen hier in Nederland weten wat self storage inhoudt. Als dat percentage stijgt, zullen de gebruikersaantallen ook automatisch groeien. Dan betekent dat er nog veel gebouwd kan worden. Dankzij ondernemingen als Shurgard en ALLSAFE, die op goed zichtbare locaties zitten en veel reclame maken, stijgt de bekendheid met self-storage al flink. Daar liften wij op mee. Onze doelstelling is overigens niet om de grootste te worden, wel om de derde plek vast te houden.

Bovendien zijn we ook in andere Europese landen actief. We zijn in Frankrijk begonnen, inmiddels zijn we druk in België, Duitsland, Spanje, Italië en Oostenrijk. Er is nog heel veel mogelijk om onze formule verder uit te rollen. Onze werkwijze is dat we eerst een lokale self storage operator/bedrijf overnemen, die kent immers de lokale ins en outs van de markt. Van daaruit breiden we verder uit.”

Ondernemers die zelf willen beginnen met self storage?

“Als het niet om een flink aantal units gaat, zou ik het niet per se aanraden. We zijn er hier nog niet klaar voor. In Amerika zet men terreinen vol met een paar honderd containers maar dat is wel vaak in een zonniger klimaat. Mensen willen hier liever droog in- en uitladen en kiezen vaker voor binnen- dan voor buitenunits. Maar ik kan ook lastig in de toekomst kijken.

Ik zou er zelf nu niet meer aan beginnen. Het lukt waarschijnlijk nog wel om je units de eerste keer vol te krijgen, maar na gemiddeld 1,5 jaar word je erg zenuwachtig omdat de eerste klanten er weer uit gaan. Je hebt dan een behoorlijke marketingmachine nodig om de vestiging weer vol te krijgen.

Self storage is geen businessmodel dat je zomaar kan doorzetten. Om je units vol te houden moet je vanaf de start voortdurend reclame blijven maken. Doe je dat pas als de leegloop al begonnen is, dan ben je dus te laat en moet je opeens heel veel marketingbudget kunnen vrijmaken. Wij hebben inmiddels het voordeel van de grootschaligheid. Ons marketingbudget bedraagt weliswaar enkele tonnen per jaar maar dat kunnen we verdelen over alle vestigingen.”